รับจํานองที่ดิน ที่ไหน ดี
รับจํานองที่ดิน ที่ไหน ดี ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายแบบหนึ่ง ซึ่งเจ้าของ(ความเป็นเจ้าของ) ในสินทรัพย์ จะเปลี่ยนเป็นของผู้บริโภคฝากโดยทันที ราวกับสัญญาซื้อขายทั่วไป แต่ว่าแตกต่างกันตรงที่ คนขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินนั้น คืนไปได้ตามสัญญาที่ได้ทำกันไว้ซึ่ง จุดเด่น ของ วิธีขายฝาก ก็คือ สิทธ์การถือครอง ที่เราสามารถไถ่ถอนกลับมาเป็นของพวกเราได้(ในช่วงเวลากำหนดของข้อตกลง) แม้ว่าจะขายฝากไปแล้ว เมื่อเทียบกับแนวทางการขายขาดที่เป็นการเปลี่ยนผู้ครองถาวร ที่สำคัญเป็นวงเงินที่เหมาะสม ทำให้หาผู้บริโภคฝากได้ง่าย และไม่ต้องใช้จ่ายสำหรับเพื่อการทำโฆษณา ลงประกาศขายการทำข้อตกลง ขายฝากเป็นการทำสัญญาเพื่อกู้เงินซึ่งได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย ในประเทศไทย เนื่องจากว่าผู้กู้หนี้ยืมสินจะได้รับการอนุมัติเร็ว นายทุนที่รับทำชอบให้วงเงินสูงขึ้นมากยิ่งกว่าจำนำค่อนข้างเยอะแยะ และจะไม่ดู Statement ไม่เชคแบลคลิส และเครดิตลูกหนี้
จำนำ กับ ขายฝาก ต่างกันยังไง ?ภาพ 12.jpgจุดมุ่งหมายสำหรับเพื่อการลงลายลักษณ์อักษร อีกทั้งสัญญา จำนอง แล้วก็ขายฝาก เป็นคำสัญญาที่นิยมใช้สำหรับเพื่อการกู้ยืมเงิน ระหว่างเจ้าหนี้ และก็ลูกหนี้ โดยมี อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลักประกัน
“จำนอง” คือคำสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาเงินทองยี่ห้อไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกันการจ่ายหนี้โดยไม่ส่งมอบเงินนั้นให้แก่ผู้รับจำนองส่วน“ขายฝาก”เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งเจ้าของในเงินทองตกไปยังผู้บริโภค โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่สินทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
ข้อแตกต่างที่สำคัญของสัญญาจำนำกับคำสัญญาขายฝากที่ควรจะรู้ข้อตกลงจำนำ : กรรมสิทธิ์ในเงินที่จำนำไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งสมบัติพัสถานที่จำนองให้ผู้รับจำนอง แต่ข้อตกลงขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในเงินที่ขายฝากโอนไปยังคนรับซื้อฝาก ก็เลยควรมีการส่งมอบเงินให้แก่คนรับซื้อฝากคำสัญญาจำนอง :หากไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะฟ้องบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขาย ได้เงินมาชำระหนี้
แต่สัญญาขายฝาก : ผู้ขายฝากจะต้องมาไถ่ด้านในตั้งเวลาในข้อตกลง ถ้าหากว่าไม่มีเงินมาไถ่ข้างในกำหนดเวลา กฎหมายกำหนดว่าสามารถขยายเวลาขายฝากได้ จำนวนกี่ครั้งก็ได้ ทีละนานเท่าใดก็ได้ แต่ว่ารวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกิดว่าไม่มีเงินมาไถ่ถอนขายฝาก ไหมมาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ปล่อยให้ทรัพย์หลุดขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ สินทรัพย์นั้นก็จะเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาดสถานที่ลงนามอีกทั้งสัญญา จำนำ และขายฝาก
จำเป็นต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานในกรมที่ดินแค่นั้นในกรณีทำผิดข้อตกลงคำสัญญาจำนำ : ถ้าเกิดครบสัญญาแล้ว สามารถจ่ายดอก เพื่อยืดเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องคดีเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขาย เพื่อนำเงินมาใช้หนี้ใช้สิน ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนำ ที่ดินนั้นๆจะไม่สามารถนำมาขายเองได้แล้วข้อตกลงขายฝาก : ลูกหนี้จะต้องมาไถ่ด้านในกำหนดเวลาที่ตกลงกันเอาไว้ภายในข้อตกลง ถ้าหากเลยกำหนดเวลา ตามกฎหมายสามารถเพิ่มเวลาขายฝากได้ จำนวนกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าไรก็ได้ แม้กระนั้นรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี
การไถ่ทรัพย์สินคืนหรือการซื้อคืนกลับ
1. สินไถ่เป็นจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากจะต้องเอามาจ่ายแก่คนรับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา สมบัติพัสถานคืนซึ่งบางทีก็อาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากไหมได้ตกลงไว้ก็ได้ รวมทั้งสินไถ่ควรเป็น เงินเสมอและไถ่คืนกันด้วยสินทรัพย์อันอื่นมิได้
2. ระยะเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝาก
2.1 แนวทางการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่คืนกันภายในช่วงเวลาไม่เกิน 10 ปี
2.2 วิธีขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี
3. การไถ่คืนทรัพย์สินคืนมีข้อใคร่ครวญดังต่อไปนี้
3.1 ต้องไถ่ข้างในตั้งเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วมิได้ รวมทั้งเจ้าของในเงินจะเป็นของผู้บริโภคฝากโดยเด็ดขาด คนขายฝากหมดสิทธิไถ่
3.2 ขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืนสามารถทำได้ ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงนามคนรับไถ่
4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่เงินทองที่ขายฝากคืนได้
4.1 ผู้ขายฝากหรือผู้สืบสกุลของผู้ขายฝาก
4.2 ผู้รับโอนสิทธิการถอนเงินคืน
4.3 บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยยิ่งไปกว่านั้นว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้
5.1 คนรับซื้อฝากหรือหากว่าผู้รับซื้อฝากตายก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ คนขาย ฝาก จำเป็นต้องไปขอไถ่จากผู้สืบสกุลของผู้รับฝาก
5.2 ผู้รับโอนเงินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของสินทรัพย์ ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างวิธีขายฝากดอกผลของเงินทองที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างแนวทางการขายฝากย่อมเป็นของผู้บริโภคฝาก ค่าธรรมเนียมตอนลงนามขายฝาก ผู้บริโภคฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม
ดอกเบี้ย ขายฝาก คิดยังไง ?ตามกฏหมายแล้วจะใช้คำว่า สินไถ่ หรือราคาซื้อคืน ต้องกำหนดไว้ตั้งแต่ลงนามในกรมที่ดิน มากแค่ไหนก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน แต่จึงควรไม่เกินราคาขายฝาก + ผลประโยชน์ตอบแทนปริมาณร้อยละ 15 ต่อปี อย่างเช่น
“นายตู่ นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำ สัญญาขายฝาก ไว้กับ นางปู โดยทำคำสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี ราคาขายฝากที่ 100,000 บาท หมายความว่าเมื่อครบ 1 ปี ราคาไถ่คืนรวมแล้วจะต้องไม่เกิน 115,000 บาท”ขณะที่กำลังทำขายฝาก บ้าน ที่ดินพวกเราจะไม่เป็นอันตรายไหม ?สำหรับคนขายฝาก
ที่ตื่นตระหนกว่าระหว่างที่อยู่ในข้อตกลง ผู้รับซื้อฝากจะนำบ้านของท่านไปขายต่อนั้น ขอบพูดว่าไม่ต้องเป็นทุกข์ครับ เพราะว่าตามข้อตกลงขายฝากแล้ว คนรับซื้อฝากจะห้ามนำ บ้าน ที่ดิน ที่อยุ่ในข้อตกลงมาขาย หรือโอนไปให้คนอื่นๆเด็ดขาด! นอกเหนือจากการที่จะขายคืนให้คนขายฝากแค่นั้นแล้วถ้าผู้ซื้อฝากละเมิด นำบ้าน ที่ดินนี้ไปขายหละ? ถ้าหากในกรณีนี้ผู้ขายฝา่ก สามารถเรียกค่าใช้ได้เต็มปริมาณราคาขายฝาก สมมุติว่า ลงลายลักษณ์อักษรกันไว้ที่ 100,000 บาท
ก็สามารถเรียกร้องเงินคืนได้ 100,000 บาทนะครับเมื่อครบสัญญา ติดต่อนายทุน ไม่ได้จะทำยังไง ?สำหรับผู้รับซื้อฝาก บางบุคคล ซึ่งเป็นผู้ลงทุนแย่ๆเล่นตุกติกกับคนขายฝาก ครบข้อตกลง ไถ่คืนแล้วหนีหาย ติดต่อมิได้ ณ จุดนี้คนขายฝากไม่จำเป็นต้องกลุ้มใจนะครับ เพราะเหตุว่าท่านสามารถไปจ่ายเงินไถ่คืนถึงที่เหมาะ
สำนักงานวางสมบัติพัสถาน ซึ่งจะก่อให้สมบัติพัสถานที่ขายฝากกลับมาเป็นเจ้าของของท่านในทันทีซึ่งสำนักงานวางสินทรัพย์ สามารถติดต่อได้ที่ ตั้งแต่นี้ต่อไป ….สำนักงานวางทรัพย์สินกลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม เลขที่ 189/1 ถนนหนทางบางขุนความยินดี ตำบลบางขุนนันท์ จังหวัดกรุงเทพ
ติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีและก็วางทรัพย์สมบัติภูมิภาค หรือประจำศาลในจังหวัดที่ไม่มีที่ทำการบังคับคดีแล้วก็วางสมบัติพัสถานภูมิภาค หรือประจำศาลตั้งอยู่ ให้ไปติดต่อกับจ่าศาลของศาลนั้นๆเพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและก็วางทรัพย์สมบัติภูมิภาคทำงานข้อควรไตร่ตรอง สำหรับการทำความตกลงขายฝาก ?
ก่อนทำความตกลง ควรจะคุยเนื้อหาเรื่องสัญญาอาทิเช่น วงเงิน, ดอกเบี้ย, การหักดอก, วันลงลายลักษณ์อักษร กันให้รอบคอบให้รู้เรื่องตรงกัน คุยเผื่อในระยะยาวหัวข้อการต่อสัญญา ว่าสามารถทำเป็นมั้ย ชำระเงินต้นเพื่อลดดอกได้หรือไม่ เพื่อความสุขใจกันทั้งสองฝ่าย
เอาเงินทองที่ขายฝาก ไปจำนำธนาคารได้ไหม ?
ในกรณีที่เจ้าหนี้อยากนำสินทรัพย์ของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนำกับแบงค์อีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังไม่ได้ถึงวันถึงกำหนดใช้หนี้นั้น ตามกฎหมายถือว่าทำไม่ได้ แม้กระนั้นถ้าเกิดถึงกำหนดสัญญาขายฝากแล้ว และก็ลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำสินทรัพย์ดังที่ได้กล่าวมาแล้วไปทำอะไรก็ได้
เพราะเหตุว่าจัดว่าตกเป็นเจ้าของของเจ้าหนี้แล้วรวมทั้งถ้าเกิดลูกหนี้ต้องการนำเงินทองที่อยู่ระหว่างแนวทางการขายฝาก ไปจำนำกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนนั้น โดยชอบด้วยกฎหมายก็นับว่าทำไม่ได้ด้วยเหมือนกัน เหตุเพราะทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างแนวทางการขายฝากนับว่าอยู่ในการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว แล้วก็แม้ลูกหนี้ต้องการนำไปจำนองกับแบงค์ต้องมีการไถ่คืนถอนให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถดำเนินงานได้
สัญญาขายฝากมีนิยามกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 491 ว่า “อันว่าคำสัญญาขายฝากนั้นคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายบางทีอาจไถ่ทรัพย์สมบัตินั้นคืนได้”จากนิยามข้างต้นจะเห็นได้ว่าข้อตกลงขายฝากมีลักษณะสำคัญ เป็นจะเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากมีลักษณะสำคัญ เป็น
1.ข้อตกลงขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่ง จึงจำเป็นต้องนำบทบัญญัติเรื่องค้าขายมาใช้กับขายฝากด้วย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณลักษณะของคู่สัญญาสำหรับเพื่อการที่จะเป็นผู้บริโภคหรือคนขาย รับจํานองที่ดิน ไม่ว่าในเรื่องจุดหมายที่สัญญาที่ควรจะเป็นเรื่องที่มีการโอนกรรมสิทธิ์แลกเปลี่ยนกับราคา ไม่ว่าในเรื่องเจตนา
หรือแม้แต่ในเรื่องแบบที่ข้อบังคับบังคับไว้ก็ควรจะเป็นไปเหมือนกันกับสัญญาซื้อขาย ดังนั้น การขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ประเภทพิเศษตามบทบัญญัติจำพวกพิเศษตามบทบัญญัติมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ก็จะต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งลงทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่เหมือนกับสัญญาซื้อขาย
ทั้งนี้ การที่มายี่ห้อ 491 ระบุลักษณะอย่างหนึ่งของสัญญาขายฝากเป็น การที่เจ้าของในสินทรัพย์ที่ขายตกเป็นของผู้ซื้อ จึงเป็นการบอกเหตุว่า ในคำสัญญาขายฝากนั้นคนขายต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในเงินทองเสมอ วิธีขายฝากทรัพย์สินที่คนขายฝากมิใช่เจ้าของก็เลยทำให้ไม่บางทีอาจทำได้ตามนัยแห่งมาตรานี้
2.ผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากได้กระทำการตกลงกันไว้ว่าคนขายฝากสามารถที่จะไถ่สินทรัพย์ที่ขายฝากไว้แล้วคืนได้ในอนาคต ซึ่งกติกาในกรณีนี้จะต้องเป็นกติกาที่คนซื้อและผู้ขายได้ตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่เวลาลงนามซื้อขายแลกเปลี่ยน ก็เลยจะทำให้สัญญาที่ทำกันนั้นเป็นข้อตกลงขายฝากได้ หากว่าในเวลาที่ตกลงทำสัญญาค้าขายกัน
ผู้ซื้อแล้วก็ผู้ขายไม่ได้ตกลงกันในเรื่องที่ให้สิทธิแก่คนขายในการไถ่สินทรัพย์คืนได้ สัญญาที่ทำกันแม้ว่าจะเขียนไว้ว่าเป็นคำสัญญาขายฝากก็มิใช่คำสัญญาขายฝากเพราะขาดลักษณะของคำสัญญาขายฝากตามบทบัญญัติในมาตรา 491 ดังนั้น สัญญาที่ทำกันนั้นจึงเป็นเพียงสัญญาซื้อขายธรรมดา อันมีผลให้เจ้าของในเงินที่ขายโอนไปยังผู้ซื้อเมื่อทำข้อตกลงซื้อขาย รวมทั้งเป็นการโอนโดยเด็ดขาดตลอดไป โดยผู้ขายไม่มีสิทธิอะไรก็แล้วแต่ที่จะมาไถ่หรือเรียกคืนเงินทองนั้นได้ในอนาคตอีกต่อไปอนึ่ง
การที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491บัญญัติว่า “คนขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้” คำว่า “บางทีอาจ” ชี้อยู่ในตัวแล้วว่า ผู้ขายจะไถ่หรือไม่ก็ได้ พูดอีกนัยหนึ่ง เป็นสิทธิที่จะเลือกใช้หรือไม่ก็ได้ มิได้เป็นหน้าที่ต้องมาไถ่เสมอแม้กระนั้นเมื่อผู้ขายมีและก็ใช้สิทธินั้นโดยชอบ ก็ย่อมเป็นหน้าที่ของคนซื้อที่จะจำเป็นต้องรับไถ่เมื่อข้อตกลงขายฝากเกิดขึ้นบริบูรณ์ สัญญาขายฝากนั้นย่อมก่อเกิดผลของคำสัญญาขายฝากได้ สำหรับผลของข้อตกลงขายฝากนั้นมีอยู่ 2 ประการที่สำคัญ
เป็นผลในทางทรัพย์สิน ก็คือ เจ้าของในเงินทองซึ่งขายย่อมโอนจากผู้ขายไปยังผู้บริโภคโดยทันทีเหมือนกับสัญญาซื้อขายทั่วๆไปไม่ว่าคนซื้อจะได้ชำระราคาแล้วหรือยัง หรือคนขายจะได้ส่งเงินนั้นให้หรือยังตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา458 ที่ว่า “ เจ้าของในเงินทองที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำข้อตกลงซื้อขายแลกเปลี่ยนกัน”
โดยผู้บริโภคฝากย่อมอาศัยอำนาจความเป็นเจ้าจองกรรมสิทธิ์จัดการกับทรัพย์สินที่ตนซื้อฝากมาอย่างไรก็ได้ตามมายี่ห้อ 1336ในเรื่องที่ผู้ขายเกรงว่า เงินทองจะเปลี่ยนมือไปยังคนอื่นอีกทอด และก็อาจได้ผลเสียต่อตนในอันที่จะมาไถ่คืนในภายภาคหน้า ข้อบังคับจึงช่องทางให้ผู้ขายฝากตกลงกับผู้ซื้อฝากห้ามไม่ให้คนซื้อจำหน่ายเงินทองซึ่งขายฝากก็ได้ ดังบทบัญญัติในมาตรา493ซึ่งระบุว่า “ สำหรับในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายเงินซึ่งขายฝากก็ได้ ถ้าหากรวมทั้งผู้ซื้อจัดจำหน่ายเงินนั้นฝ่าฝืนคำสัญญา ก็ต้องยอมสารภาพต่อคนขายในความย่ำแย่ใดๆก็ตามอันเกิดแต่การนั้น”
